潍坊泰华城负债状况严重，超过120%

潍坊泰华城在2025年的营业额预计为7.15亿元，出租率达95.81%；青州泰华城的营业额为5.44亿元，出租率为94.69%。数据显示，潍坊泰华城在2023年至2026年第一季度间，其资产负债率一直维持在120%以上，已经出现资不抵债的情况。相较之下，青州泰华城自2014年投运以来，截止2025年的总资产为3.99亿元，负债率为30.78%。上交所于10月20日对国联安泰华城的REIT项目反馈了意见，该项目于9月16日递交，涉及山东潍坊和青州两个购物中心，拟募集资金20.45亿元。

潍坊泰华城位于奎文区，分为新天地和接建两部分，总建筑面积达到11.95万平方米，其中可出租面积为6.04万平方米。新天地自2007年开业至今已有19年的运营历史，而接建部分自2011年开业，至今运营14年。截至2026年3月31日，该项目估值为13.71亿元，剩余土地使用年限为22.71年。青州泰华城的总建筑面积为19.92万平方米，可出租面积为6.80万平方米，自2014年开业以来，截至同一日期的估值为6.74亿元，土地剩余使用年限为26.37年。根据募集说明书，这两个项目的总估值正好与预计募集资金相符，2026年4至12月的合并可分配金额为7116.67万元，年化分派率为4.64%；2027年的可分配总额为1.1亿元，年化分派率为5.40%。

在经营数据方面，潍坊泰华城预计在2025年的营业额为7.15亿元，客流量2394万人次，出租率95.81%，每平方米每月租金为109.84元；青州泰华城同期营业额为5.44亿元，客流量1241万人次，出租率94.69%，每平方米每月租金为52.96元。山东大墉置业有限公司成立于2002年，由刘云江与山东世纪泰华集团合作出资，注册资本为17500万元。潍坊泰华城项目的88,122.34平方米的不动产已抵押给韩亚银行青岛分行，其租赁合同下的租金收入也已质押给该银行。同时，有关贷款合同规定，未经贷款人书面同意，借款人不得出售或转移其大部分资产。 球友会

在项目上，大墉置业承诺将在获准注册前获得韩亚银行的无异议函，以确认项目在REITs发行后可以提前偿还借款。截止2026年3月底，泰华城商业获得多家银行授信额度总计8.02亿元，已全部使用，未使用额度为0。此外，泰华城商业的对外担保余额为6.89亿元，其中4.70亿元为对内部关联企业的担保，2.19亿元为外部担保。